לשכור או לקנות: החישוב שאף אחד לא עושה עד הסוף

בשיחה על דירות מופיע כמעט תמיד המשפט על כסף שנזרק לפח מדי חודש. הוא לא נכון וגם לא לגמרי שגוי. תשלום שכירות אכן לא בונה הון, אבל גם בעלות על דירה מייצרת הוצאות שלא חוזרות: ריבית לבנק, מס רכישה, ארנונה, ועד בית, תחזוקה, ביטוח ועלות הזדמנות של ההון העצמי.

ההשוואה הנכונה היא לא בין שכר דירה למשכנתה, אלא בין כל העלויות של שכירות לכל העלויות של בעלות.

מה באמת עולה בכל צד

בצד השכירות ההוצאה ברורה: שכר הדירה, ארנונה, ועד בית וביטוח תכולה. אין ריבית, אין מס רכישה, אין תחזוקה של המבנה.

בצד הבעלות יש שתי משפחות של הוצאות. הראשונה היא כסף שיוצא ולא חוזר: הריבית על המשכנתה, מס רכישה, עלויות עסקה, ביטוח מבנה, תחזוקה שוטפת ותיקונים גדולים. השנייה היא כסף שעובר לצד הנכסים שלכם: החלק בהחזר החודשי שנכנס לקרן.

הטעות הנפוצה היא להשוות שכר דירה מול ההחזר החודשי כולו. חלק מההחזר הוא חיסכון, לא הוצאה.

עלות ההון העצמי

כאן נמצאת השורה שכמעט כל השוואה ביתית מדלגת עליה, וגם רוב המחשבונים באינטרנט. בלעדיה, כל חישוב יוצא מוטה לכיוון אחד.

זו השורה שנשכחת. הון עצמי של 700 אלף שקל שנכנס לדירה הוא כסף שהפסיק לעבוד בשוק ההון. אם הוא היה מושקע ומניב תשואה ממוצעת, הוא היה צומח.

זה לא אומר שהשקעה בשוק עדיפה. דירה גם היא נכס שעולה או יורד, והיא ממונפת: עלייה של 10% בשווי הנכס על הון עצמי של 25% היא תשואה של 40% על ההון. המינוף הזה עובד גם בכיוון השני.

הנקודה היא שהשוואה בלי עלות ההון היא השוואה שמוטה לטובת הקנייה, וכזו הרבה אנשים עושים.

חמש השנים

הכלל הפרקטי הכי שימושי בהחלטה הזו הוא אופק הזמן. עלויות העסקה בקנייה ומכירה גדולות: מס רכישה, עורך דין, תיווך, שיפוץ ומעבר. הן נפרסות על מספר השנים שבהן תחזיקו בנכס.

מי שיודע שיישאר באזור פחות משלוש עד חמש שנים, ישלם את עלויות העסקה על תקופה קצרה מדי כדי להצדיק אותן. מי שמתכנן עשור ומעלה נמצא בצד השני.

הגמישות ששווה כסף

שכירות קונה גמישות: מעבר לעיר אחרת בשביל עבודה טובה יותר, הקטנת דירה אחרי שינוי במצב, יציאה מהיר מאזור שהתברר כלא מתאים. לגמישות הזו יש ערך כלכלי אמיתי, במיוחד בתחילת קריירה.

בעלות קונה יציבות: אין מי שיודיע לכם שהוא מוכר את הדירה ואתם צריכים לפנות תוך חודשיים, ואין העלאת שכירות שנתית. למשפחות עם ילדים בגן או בבית ספר, היציבות הזו שווה גם היא כסף שלא מופיע בטבלה.

מה קורה לשוכר בישראל

חוק השכירות ההוגנת קובע כמה כללי מינימום, למשל שדירה חייבת להיות ראויה למגורים ושחלק מהתיקונים באחריות בעל הבית. הוא לא מגביל את גובה שכר הדירה ולא מבטיח המשכיות של החוזה.

בפועל, שוכר בישראל חשוף לשלוש הוצאות שכדאי לתקצב: העלאה בחידוש, מעבר דירה כל כמה שנים, וערבויות ובטוחות שתופסות סכום נזיל. שוכר שסופר רק את שכר הדירה מקבל תמונה נמוכה מדי.

יחס השכירות למחיר, במספר אחד

יש מדד פשוט שמסכם את השאלה לאזור מסוים: כמה שנות שכירות שוות מחיר דירה. מחלקים את מחיר הדירה בשכר הדירה השנתי שהיא מניבה.

באזורים שבהם היחס נמוך, הקנייה נוטה להיות משתלמת מהר יותר, כי השכירות יקרה ביחס למחיר. באזורים שבהם היחס גבוה, שכירות מספקת את אותו נכס בעלות שוטפת נמוכה יחסית להון שנדרש כדי לקנות אותו.

המדד אינו תחזית והוא לא מתמחר עליית מחירים עתידית. הוא כן מספק בדיקת שפיות מהירה: אם באזור שבו אתם מחפשים היחס גבוה במיוחד, הקנייה נשענת יותר על ציפייה לעליית ערך ופחות על החיסכון בדמי שכירות, וזו החלטה אחרת לגמרי מבחינת סיכון.

דירה למגורים ודירה להשקעה הן שתי החלטות

מי שאין לו דירה לפעמים שוקל לקנות דירה להשקעה באזור זול יותר ולהמשיך לשכור במקום שבו הוא רוצה לגור. זה מהלך לגיטימי, והוא נושא שלוש עלויות שכדאי לתמחר.

הראשונה היא מס רכישה: דירה שאינה יחידה ממוסה בשיעורים גבוהים מהשקל הראשון. השנייה היא שיעור המימון הנמוך יותר שמותר למשקיעים, כלומר יותר הון עצמי. השלישית היא ניהול בפועל, כולל תקופות שבהן הדירה ריקה ותיקונים.

מנגד, ההכנסה משכר דירה מקזזת חלק מהשכירות שאתם משלמים, והנכס ממונף. זה חשבון שאפשר לעשות, בתנאי שעושים אותו במלואו ולא רק על ההפרש בין שני שכר הדירה.

המספר שקובע יותר מהכל

בסוף, ההחלטה נשענת פחות על תחזית מחירים ויותר על תזרים. השאלה המעשית היא האם ההחזר החודשי, בתוספת ארנונה, ועד ותחזוקה, מותיר לכם מספיק אוויר בחודש רגיל ובחודש גרוע.

משק בית שנכנס למשכנתה שמנצלת את כל יחס ההחזר המותר, בלי כרית ביטחון, נמצא בסיכון גם אם המחירים יעלו. משק בית שקונה קטן יותר ממה שהבנק מאשר, נשאר עם יכולת להתמודד עם ריבית שעולה ועם חודש בלי הכנסה.

העלויות החד פעמיות שנשכחות משני הצדדים

בקנייה: מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, שמאות ופתיחת תיק במשכנתה, מעבר, ושיפוץ ראשוני שכמעט תמיד גדול מהמתוכנן. סך העלויות האלה מגיע לעתים קרובות לעשרות אלפי שקלים שאינם ממומנים במשכנתה וצריכים לצאת מההון העצמי.

בשכירות: דמי תיווך במעבר, ערבות בנקאית או שיק ביטחון שתופס מסגרת, עלות מעבר עצמה, והתאמות בדירה החדשה. שוכר שעובר כל שנתיים משלם את זה שוב ושוב, וזו הוצאה אמיתית שכדאי להכניס לחישוב.

הצד השני של אותה מטבע: שוכר שנשאר במקום שנים ארוכות מוריד את העלות הזו לאפס, ובעל דירה שקונה ומוכר בתדירות גבוהה משלם אותה פעמיים בכל מהלך.

מה לעשות עם המסקנה

אם המספרים אומרים לשכור בשלב הזה, זה לא אומר לוותר. זה אומר להפנות את ההפרש בין העלויות לחיסכון מסודר בהוראת קבע, כדי שההון העצמי יגדל במקביל למחירים. שוכר שחוסך בעקביות נמצא במצב שונה לגמרי משוכר שמוציא את ההפרש.

הבדיקה שכדאי לעשות פעם בשנה

גם מי שהחליט להישאר בשכירות צריך לחזור לחישוב פעם בשנה, כי שלושת הנתונים שמזיזים אותו משתנים: הריבית על המשכנתה, שכר הדירה באזור, וההון העצמי שלכם. שינוי באחד מהם יכול להפוך החלטה שהייתה נכונה לפני שנתיים ללא נכונה היום, ולהפך.

הכתוב הוא מידע כללי ואינו ייעוץ בנדל"ן, מיסוי או משכנתאות. המספרים להמחשה בלבד ומשתנים לפי אזור, נכס ותנאי מימון.