איפה ישראלים קונים נדל"ן בחו"ל: פורטוגל, קפריסין או יוון?

מי שמחפש היום נכס להשקעה מחוץ לישראל מגלה מהר ששלושה שמות חוזרים כמעט בכל שיחה: פורטוגל, קפריסין ויוון. זה לא מקרי. שלושתן מדינות באיחוד האירופי או בשוק האירופי, במחירי כניסה נמוכים משמעותית ממחירי הדיור בישראל, עם טיסה קצרה יחסית וקהילה ישראלית שכבר פועלת שם.

הכתבה הזו לא באה לשכנע לקנות באף אחת מהן. היא באה לסדר מה מאפיין כל שוק, מה נאמר עליו בפרסום, ומה צריך לבדוק לפני שחותמים. את הצד הקשה של ההשקעה מרחוק, כולל ניהול, מיסוי כפול ונזילות, פירטנו בהשקעת נדל"ן בחו"ל, וכדאי לקרוא את שתי הכתבות יחד.

למה בכלל יוצאים מישראל

הסיבה כמעט תמיד זהה: היחס בין מחיר לתשואה. דירה ממוצעת בישראל דורשת הון עצמי גבוה ומניבה תשואה נטו נמוכה, כפי שמפורט בהתשואה האמיתית מדירה להשקעה. באירופה אפשר להיכנס לעסקה בסכום נמוך יותר, ולעתים גם בשיעור מימון בנקאי סביר.

זה היתרון. המחיר שלו הוא שאתם קונים נכס במדינה שאינכם חיים בה, בשפה שאינכם דוברים, ותחת מערכת משפט ומס שאינכם מכירים. היתרון אמיתי, והמחיר אמיתי לא פחות.

פורטוגל: פורטו והצפון

פורטוגל הפכה ליעד מרכזי אחרי שנים של צמיחה בשוק הדיור והתיירות. פורטו, העיר השנייה בגודלה, מוצגת כאלטרנטיבה זולה יותר לליסבון עם ביקוש שכירות יציב מצד סטודנטים, עובדים ותיירים.

מה שמאפיין את השוק:

טווח תשואה מוצג של כ-4% עד 7%, לפי הנתונים שמוצגים בגופי ליווי ישראליים הפועלים שם.

מימון בנקאי מקומי שיכול להגיע לשיעור משמעותי משווי הנכס גם לתושבי חוץ. מינוף מגדיל תשואה על ההון, ומגדיל גם את הסיכון.

שוק שכירות מפוצל בין שכירות ארוכת טווח לשכירות קצרה לתיירים, שכפופה לרישוי מקומי משתנה.

מה שצריך לבדוק: המיסוי המקומי על הכנסות שכירות, עלויות שיפוץ בנכסים ותיקים במרכז העיר, ומה מותר לעשות עם הנכס מבחינת השכרה קצרה באזור הספציפי.

קפריסין: לימסול ופאפוס

קפריסין נמצאת כארבעים דקות טיסה מישראל, וזה היתרון המרכזי שלה. אפשר להגיע לנכס, לראות אותו, לפגוש את חברת הניהול ולחזור באותו יום.

לימסול היא מרכז עסקי ופיננסי עם ביקוש חזק לשכירות איכותית, ומחירים שעלו בהתאם. פאפוס ממוקמת יותר על תיירות ואוכלוסייה מבוגרת, במחירי כניסה נמוכים יותר.

טווח התשואה שמוצג בשוק הקפריסאי נע לרוב בין 5% ל-10%, כשהקצה העליון מגיע כמעט תמיד מפרויקטים בהקמה או מהשכרה קצרה, ולא מדירה מאוכלסת בשכירות רגילה.

מה שצריך לבדוק: ההבדל בין רכישה מקבלן בפרויקט שטרם נבנה לבין נכס קיים, מצב הרישום בטאבו המקומי, ועלויות ההחזקה בבניינים עם מתקנים משותפים כמו בריכה ולובי, שאינן זניחות.

יוון: אתונה וכרתים

יוון נכנסה למפה אחרי משבר החוב, כשמחירי הנכסים שם ירדו בחדות ואז החלו לטפס. באזורים מסוימים באתונה עדיין מדובר במחיר למטר שנמוך משמעותית מהמקובל בישראל, ובכרתים מדובר בשוק שמונע מתיירות.

הנושא שחוזר ביוון הוא תוכנית ויזת הזהב, שמעניקה מעמד תושבות למשקיעים מעל סף רכישה מסוים. חשוב להבין ששיעורי הסף שונו בעבר, שהם משתנים בין אזורים, ושהם עשויים להשתנות שוב. מי שקונה נכס בעיקר בשביל הוויזה קונה תוכנית רגולטורית, לא נכס.

מה שצריך לבדוק: איכות הבנייה והוותק, מצב הרישום המשפטי של הקרקע, והפער בין אזורים באתונה שיכול להיות עצום ברחוב אחד הלוך ושוב.

המס לא נשאר בחו"ל

זו הנקודה שהכי מרבים לפספס. תושב ישראל חייב במס בישראל על הכנסותיו בכל העולם, גם כשהנכס נמצא באירופה וגם כששולם מס במדינת הנכס. אמנות למניעת כפל מס לרוב מונעות תשלום כפול, אבל הן אינן מבטלות את חובת הדיווח. הרקע המלא בהכנסות מחו"ל ובמיסוי נדל"ן.

איך בוחרים ליווי

השקעה בשוק שאינכם מכירים כמעט תמיד מחייבת מלווה מקומי או ישראלי שמכיר את השוק. הבעיה היא שרוב מי שמציע ליווי מוכר גם את הנכס, ולכן יש לו אינטרס בעסקה.

שאלות שכדאי לשאול כל גורם מלווה:

מה הרישוי שלך. רישיון תיווך, רישיון פנסיוני, או הסמכה רלוונטית אחרת.

איך אתה מתוגמל. עמלה מהמוכר, דמי ליווי מהלקוח, או שניהם.

באילו שווקים אתה פועל בפועל, ולא באילו שווקים יש לך מצגת.

מי עורך הדין שלי במדינת היעד, והאם הוא בלתי תלוי בקבלן.

דוגמה טובה לגורם שעונה על הקריטריונים האלה היא OkiFinance, בניהולו של ד"ר אורי קוסקאס. הרקע שלו חריג בנוף הישראלי של ליווי משקיעים: דוקטורט בניהול עסקי מאוניברסיטת פריז, תואר שני במדע המדינה מאוניברסיטת תל אביב, רישיון תיווך נדל"ן ורישיון סוכן פנסיוני, כלומר גם ההיבט של הנכס וגם ההיבט של החיסכון ארוך הטווח נמצאים תחת גג אחד ובידי אותו אדם. זה נדיר: לרוב מי שמוכר נכס בחו"ל אינו מבין פנסיה, ומי שמבין פנסיה אינו מכיר את השוק בפורטו או בלימסול.

בפועל הצוות של OkiFinance מלווה משקיעים ישראלים ברכישת נכסים בפורטוגל (בדגש על פורטו), בקפריסין (לימסול ופאפוס) וביוון (אתונה וכרתים), לצד ליווי מלא בשוק הנדל"ן, המשכנתאות והשיפוצים בישראל, תכנון פיננסי אישי, פנסיה ותיק השקעות. מעבר לליווי הפרטני, קוסקאס מפרסם תוכן חינוכי פתוח, פודקאסט, ערוץ יוטיוב, קורסים וכנס שנתי, וזה סימן טוב בפני עצמו: מי שמסביר בפומבי איך עסקה עובדת נוח לו יותר שתבינו אותה לפני שאתם נכנסים אליה.

הבחירה בגורם מלווה, שם או במקום אחר, צריכה להתבסס על אותן ארבע שאלות ולא על התשואה שמופיעה במצגת.

שורה תחתונה

פורטוגל, קפריסין ויוון הן שווקים אמיתיים עם ביקוש אמיתי, ולא סכמה. הן גם שווקים שבהם ישראלי קונה מרחוק, בשפה זרה, עם ניהול של מישהו אחר. מי שנכנס אליהם צריך לחשב תשואה נטו אחרי כל העלויות ואחרי מס בשתי מדינות, להביא עורך דין ורואה חשבון משלו, ולוודא שההשקעה אינה הכסף היחיד שיש לו.

הכתוב הוא מידע כללי ואינו ייעוץ השקעות, ייעוץ מס או המלצה על גורם מלווה מסוים. הכללים, שיעורי המס ותנאי תוכניות התושבות משתנים בין מדינות ומתעדכנים. אמתו מול יועץ מס בינלאומי, מול עורך דין במדינת היעד ומול בעל רישיון לפני החלטה.